项目名称：新筑铁路综合物流中心咨询策划项目

客户名称：中国铁路西安局集团有限公司
项目地址：陕西省西安市浐灞西安商务区

项目规模：新筑铁路综合物流中心占地面积约1700亩

项目任务：市场调研与项目定位；商业模式策划；概念性规划；修建性详细规划；初步设计支持；招商支持服务

项目概况：

　 新筑铁路综合物流中心是中国铁路西安局集团公司规划的一级铁路物流基地，该物流中心的规划建设顺应国家战略和西安市规划定位，是国家“一带一路”的起点，也是我国西部物流通道的重要转运中心。一方面有利于构筑基于铁路的综合运输与物流体系，提高铁路货运质量及竞争力、拓展货运发展空间，是货运政策改革、铁路运输生产力布局调整、优化资源配置、实行专业化管理、建设和谐铁路的需要。另一方面，也是西安构建“新丝绸之路”经济带交通走廊和物流体系枢纽的需要。

　 该项目占地面积约1700亩，位于西安市东北郊港务区内，距离北三环高速入口8公里，30公里范围内涵盖整个西安市区和咸阳机场，交通条件较好。该片区东接临潼，西连咸阳，南拓长安，北跨渭河，周边环绕有西安4大重点工业园区。铁路线联东进西、承南起北，是新亚欧大陆桥在中国西部的重要节点，物流中心包括南侧集装箱中心站和北侧综合铁路货场，场内的铁路线分为普货线、钢材线和快运线。

　 2015年，我方为中国铁路西安局集团公司下的新筑铁路综合物流中心项目提供了项目前期的咨询策划服务，包括市场调研与项目定位、商业模式策划、概念性规划、修建性详细规划、初步设计支持以及招商支持服务。

▏市场调研与项目定位

　　我方深度调研了区域内与铁路到发、公铁联运等相关的货运物资种类及对应数量、业务模式、潜在需求、竞争对手等，研究分析区域内项目园区适合开展的其他经营业务及其运作模式，努力抓取项目外部支持、资源及政策等。我方进行了为期20天的现场调研工作，调研范围覆盖西安市的各个行政区域以及周边的市、县，了解和清晰相关货种和市场容量大小、市场和客户的分布情况、物流方式、相关需求、竞争格局等情况。

　　基于市场调研获取的相关市场信息，对项目相关产业发展情况进行深度分析，寻找潜在发展发现，并结合项目的实际情况，确定新筑铁路综合物流中心总体定位为立足西安新筑，建设以铁路资源为依托，以铁路运输、公路运输、公铁联运为支撑，面向西安及周边区域市场需求，抓住区域内现代商贸物流发展机遇，成为服务于西北地区和“一带一路”的资源汇集的综合物流枢纽平台。

▏商业模式策划

　　根据项目整体定位，考虑到未来市场发展，项目业务模式从园区传统业务和园区增值业务两方面展开，其中增值服务业务主要集中在流通加工服务、园区供应链平台和信息平台服务三大方面。针对每个功能区进行业务服务和盈利模式构建。

　　同时，结合项目实际情况，业务启动采用分期策略，一期重在形成园区物流氛围，二期深化优化拓展市场功能内容，三期优化发展客户类型。针对每个功能板块进行业务启动以及实施路径设计，支持物流中心的业务运营与发展。

▏概念性规划

　　通过前期的市场调研分析及项目定位工作，明确了项目可发展的业务方向，将项目的主要需求点进行聚焦，针对区域分拨、城市配送、流通加工等市场客户的需求情况，在项目总体定位指导下，对项目进行初步的概念性规划，形成项目规划的基本轮廓，项目打造六大服务区，分别为铁路作业区、钢材流通加工区、公铁联运周转区、公路物流集散区、城市配送区、商务信息服务区。

▏修建性详细规划

　　修建性详细规划是项目概念性规划的深化，是后续项目设计的基础，也是项目规划与政府相关总体规划、市政规划等对应的依据，在项目的规划设计过程中具有十分重要的作用。根据项目前期的概念性规划，结合园区实际业务内容，我方对项目六大服务区编制修建性详细规划。

● 对项目地所处环境的分析，包括区位、交通、气候、地貌、高程、坡度、土地利用情况、相关政府部门的上位规划等。

● 对各港区进行详细规划，包括仓库的长宽高、站台宽度和高度、雨棚的宽度，钢材板块的基础设施类型、建筑结构、相关参数设计，港区内相关建筑指标测算等。

● 对园区内综合交通的详细规划，包括园区内的主干道、次干道布局走向，各港区内部道路的布置，各级别道路的宽度、业务承载能力测算等，构建物流中心内部的道路网，与外部城市道路连接。

● 市政配套的详细规划，结合政府部门的公共市政管线规划，对园区内的相关市政基础设施进行规划，包括水、电、暖通、环卫、防灾等方面基础设施的规划，保障市政配套与公共管线联通，同时也能够满足园区内的经营和生活需求。

● 同时也对园区的公共配套设施、绿化种植、竖向、环境保护等方面做了详细规划。

▏初步设计支持

　　物流基础设施的设计工作是相对专业的，设计人员需要熟悉物流业务作业特点、基础设施设计特点以及行业一般做法等，以兼顾市场的通用型以及针对重点客户的个性化设计。我方凭借在物流行业积累的经验，以及在前期市场调研获取的直户、潜在客户等的需求信息，对新筑综合物流中心的建筑设计有较为深刻的理解和认知，在设计院进行初步设计工作中，由我方给予技术方面的支持，提供各类物流基础设施建筑设计的模式及相关参数，最终共同完成项目初步设计方案，指导后续的基础设施建设工作。

▏招商支持服务

　　在招商支持服务中，我方为甲方提供了两个方面的服务内容：项目的融资招商和业务招商支持服务。

　　在融资招商服务支持方面，我方凭借与行业内的物流投融资机构、产业基金、资产重组和兼并、和管理机构有着密切联系的优势，向甲方推荐对本项目表现较为浓厚兴趣的投资商。鉴于此类项目的复杂性，需要具备法务、投资、融资、税务、资产等方面的专业能力，我方为甲方融资招商提供了文件管理、政府对接、法律协调、税务处理、合作洽谈、合约签订等方面的相关支持性服务，保障项目顺利完成融资招商工作。

　　在业务招商方面，我方凭借多年在物流行业积累的各种类型的资源、合作伙伴等，也为甲方推荐了大量的客户资源，涵盖制造业、商贸流通业、物流业、综合服务业等的物流和供应链需求客户，以支持项目客户招商，同时也为甲方在业务招商过程中提供业务模式构建、合作洽谈、合作协议签订等方面的支持性服务。